La procedura per l’acquisto di un immobile si riassume nelle seguenti operazioni:
- stipula del preliminare di compravendita;
- verifiche catastali, concessioni, urbanistiche, ipotecarie ecc.:
- atto notarile.
Quando si acquista una casa, al momento della stipula il notaio, per conto dello stato, incassa le imposte registro (quando il venditore è un privato) o iva (quando il venditore è un soggetto iva es. impresa) e le imposte ipotecarie e catastali che andrà poi a versare al momento della registrazione dell’atto. Le aliquote variano a seconda dei casi e dei soggetti venditori ed acquirente.
La base imponibile per l’applicazione delle imposte (ad esclusione dei casi dove vi sono tasse fisse) viene calcolata moltiplicando la Rendita Catastale per dei moltiplicativi che variano a seconda della delle categorie dei fabbricati (abitazioni, fabb. artigianali ecc).
Il fisco può eseguire accertamenti di valore sugli imponibili dichiarati e chiedere la liquidazione della maggiore imposta dovuta nonché delle sanzioni e degli interessi.
Prima casa:
Nel caso di acquisto come “prima casa” sono previste una serie di agevolazioni fiscali non indifferenti: imposta di registro o iva ridotte, imposte ipotecarie e catastali dovute in misura fissa, le agevolazioni “prima casa” sono valide anche per l’acquisto di pertinenze (anche con atto separato), con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie:
- C/2 (cantina o soffitta);
- C/6 (garage o box auto);
- C/7 (tettoia o posto auto).
Le agevolazioni “prima casa” interessano solo le abitazioni “non di lusso” come indicato nel DM 2.8.69.
L’immobile per il quale si richiedono le agevolazioni “prima casa” deve essere ubicato:
- nel comune di residenza dell’acquirente;
- nel comune in cui entro 18 mesi l’acquirente intende stabilire la propria residenza;
- nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività se diverso da quello di residenza;
- nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro;
- nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE) l’immobile può essere acquistato in qualsiasi comune italiano.
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa” inoltre, l’acquirente deve dichiarare nell’atto di compravendita:
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
- di non essere titolare neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale di dritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, sulla casa di abitazione, acquistata anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni “prima casa”;
- se l’acquirente non risiede già nel comune dove è situato l’immobile da acquistare, si deve impegnare a stabilire la residenza in tale comune antro 18 mesi.
L’acquirente perde il diritto dell’agevolazione “prima casa” nei seguenti casi:
- dichiarazioni false;
- non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune dove ha acquistato l’immobile oggetto dell’agevolazione;
- vende o dona l’immobile prima che siano decorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro 1 anno non acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
La perdita del diritto all’agevolazione comporta da parte del fisco il recupero dell’imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione oltre agli interessi di mora.